LO QUE LA ITE ESCONDE
Tras el desplome de dos edificios de viviendas
acaecidos en Madrid el pasado mes de agosto, en un periodo de casi menos de dos
semanas, habiendo pasado ambos la Inspección
Técnica de Edificios (ITE), parece ser que ha puesto en el
punto de mira estas revisiones.
¿Sirven
de algo?, ¿son un saca cuartos?, ¿evita que los edificios se caigan?, ¿que analizan?,
son preguntas que los inquilinos de edificios se hacen y cuya respuesta
desconocen. El nombre les suena familiar y saben que tiene algo que ver con
obras y derramas, pero poco más. Incluso, se da el caso de alguna comunidad que
está pasando en 2015 la inspección que le correspondía en 2005. Primer ¨
atentum¨ a los propietarios.
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La
ITE obliga a los dueños de los edificios de más de una cierta
edad (en muchos ayuntamientos a los 50 años y en otros, como Madrid, a los 30
años) a contratar una inspección periódica (en Madrid cada 10 años). En la
capital, se hacen inspecciones desde 1999 ya fue pionera en la implantación de la ordenanza
de la ITE (OCRERE).
Pero no existe homogeneidad en España y, de hecho, hay municipios en los que no
está implantada, cuenta D Rafael Nieto
Fernández, Director Técnico de Grupo
ByR. En cambio, en Cataluña desde Mayo de 2015 “el vendedor de una vivienda esta obligado a entregar al comprador una
copia del informe de la ITE”,
apunta el Sr Nieto.
En esta Inspección se comprueba que se cumplen
las condiciones mínimas de
seguridad
constructiva, en cuanto a salubridad, accesibilidad, ornato público y
decoro. Se concreta en la emisión de un acta de inspección, con un resultado
favorable o desfavorable. Antes de visitar el inmueble el técnico suele pedir
al presidente toda la documentación que tenga para conocer los antecedentes del
edificio, “pero en muchas de las ocasiones el presidente, y lo que es peor el
administrador tiene escasa información escrita cuando no nula, siquiera el acta
de la ITE
anterior, según el Director Técnico de
Grupo
ByR.
Nuevo tirón de orejas. “En esos 10 años pueden
ocurrir sucesos que el técnico no puede prever en su inspección, desde
imprudencias en reformas hasta terremotos, pasando por sobrecargas de uso imprevistas y otras causas imprevisibles. Una estructura no colapsa de la
noche a la mañana sin avisar. Prácticamente no existen actuaciones que puedan quedar exclusivamente en manos de una empresa de reformas sin una supervisión técnica
adecuada, acaso usted se va a vigilar su salud y ¿no exige que le atienda un médico?, en un edificio es lo mismo, usted debe exigir que cuando le realizan una reforma en su vivienda o inmueble la supervise un Técnico Cualificado, llamado Arquitecto o Arquitecto Técnico”, afirma
Dº Rafael Nieto Fernández.
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Que un edificio se derrumbe de un día para otro no es sencillo. Las
ciudades están llenas de fincas de los años 60, 50 y más antiguas, cuando no de
edificios singulares que todo el mundo conoce, como las pirámides de Egipto o
el Thak Mahajl de la India,
con edades muy superiores. “El peligro suele estar en la desidia de algunas
comunidades de propietarios, en la falta de mantenimiento y en las intervenciones
inapropiadas. Lo que habría que hacer es concienciar a la gente de que un
edificio
no se mantiene solo y que hay
que revisarlo e invertir dinero en él”, considera Rafael Nieto Fernández.
Por eso, “ante cualquier muestra de elemento estructural en mal estado o
desprendimiento es necesario contactar con un técnico cualificado”.
A algunos vecinos les cuesta entender que la
prevención es más barata que la reparación. “Creen que es una forma distinta de
hacer recaer sobre ellos la reactivación de la construcción”, nos informa
Dº Rafael Nieto Fernández.
En su visita, el técnico revisa el “estado de la
estructura y cimentación, así como las fachadas interiores, exteriores,
medianerías y otros elementos, en especial cornisas, salientes, vuelos o
elementos ornamentales. También, las cubiertas y azoteas, las redes generales
de fontanería y saneamiento y, por último, los elementos de accesibilidad
existentes”, dice nuestro Director Técnico. Un trabajo no siempre sencillo. Los
técnicos encuentran dificultades a la hora de acceder a los tejados o al
saneamiento. La mayor parte de las deficiencias se aprecian en esas inspecciones
visuales. Pero no todas. “Detectar un problema en una cornisa puede ser
sencillo, pero detectar un problema en la cimentación es prácticamente
imposible. De hecho, en muchas ocasiones se deducen a partir de sus efectos en
otros elementos, tales como las fachadas, acabados...”. “Los problemas que
afectan a la estructura portante de un edificio pueden no ser percibidos en la ITE visual, sea porque hay
elementos que los ocultan, sea porque las estructuras no arrojan síntomas hasta
poco antes de colapsar”, recalcan en el departamento Técnico de
Grupo ByR Arquitectura. Para conocerlos
habría que realizar pruebas que costarían cientos de veces los que cuesta la ITE. Además, el método
de inspección, el tiempo, su alcance o profundidad no están tipificadas,
quedando a criterio del técnico. Tirón de orejas a como está redactada la OCRERE. En definitiva según el
departamento Técnico de
Grupo ByR
Arquitectura ¨
Detectar un problema en la cimentación es prácticamente
imposible sin pruebas más concretas.¨
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El precio de una ITE depende de la superficie del
edificio, su año de edificación y la complejidad de la inspección. Con la
liberalización del mercado se pueden encontrar presupuestos por menos de 100
euros. De media, un edificio de cinco plantas y dos viviendas por planta entre
medianeras supondría unos 200 euros más IVA, calcula Escribano. “Proliferan con
éxito las ofertas indiscriminadas de honorarios, sin consideración de las
condiciones particulares de cada edificio concreto”, aseguran desde el Consejo
Superior de Arquitectos de España. Las comunidades de propietarios suelen
decantarse por el presupuesto más económico y por parchear los problemas.
“Conviene estar alerta porque la gran ventaja que en principio supone la
libertad de precios a veces da lugar a contratos por precios tan bajos que
impiden hacer un trabajo riguroso”, analiza
Dº Rafael Nieto Fernández. Los expertos coinciden en que la ITE es buena y necesaria, pero
mejorable. “Si bien la ITE tal como esta diseñada en la
OCRERE dista mucho de ser perfecta, si no existiera es seguro que
habría muchos más accidentes, daños y lesiones en el ámbito urbano”. “es
suficiente para detectar fallos graves (los derrumbes recientes son casos
extraños,
menos del 0,0005% de los edificios se desploma así, según datos
estadisticos de la compañía de seguros MUSSAT), pero insuficiente para muchos
otros factores”. Tirón de orejas, esta vez para la administración.
Grupo ByR arquitectura ha insistido en
la necesidad de implantar protocolos más rigurosos, incluyendo la realización
de pruebas y otros estudios, así como el desmontaje parcial de elementos de
recubrimiento para poder acceder directamente a las estructuras. “Los técnicos tenemos
a nuestra disposición tecnología suficiente como para poder analizar los
edificios de una forma más profunda, incluso en ausencia de síntomas, y a
precios razonables”, explican.
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